北京第一座“摩天工厂”成长记

在北京经济技术开发区景园街，一座造型简洁通透的建筑引人注目。很难想象，十年前，这里是一家冶金设备制造商长期空置的厂房。直至 2019 年，这块土地被纳入《北京市城市更新行动计划》，老旧厂房变身天空之境产业园，重新焕发出新活力。

如今，产业园已吸引超过 20 家高端医药健康企业入驻，成为北京市首个“工业上楼”的现代化工厂，先后荣获第二届北京市城市更新论坛城市更新最佳实践项目、中国城市更新创新发展（北京）峰会中国城市更新产业升级十大优秀案例等荣誉，并收录为城市更新“北京样本”典型案例。

产业园区“腾笼换鸟”

建设之初，中建二局项目团队坚持“以精致的集聚收获丰厚的亩产”设计理念，以拆除重建的方式，最大限度发挥这块土地的价值，让低效产业空间“腾笼换鸟”，赋予这块沉睡多年的土地新的生命力。

新设计带来的是新考验。数十个超危大方案的设计与施工，很多图纸前所未见，那就找专家来仔细讲解；设计方案遇到困难，本地没有可借鉴的经验，那就往外走去找答案。在拆除阶段，项目总工程师张钊带领团队拿着原有厂房的图纸整日泡在现场，仔细分析每一根柱子的承载力——哪些桩可以用，哪些要加强，哪些要拆除，张钊全都烂熟于心。通过桩基的拆改利用，不仅节约了成本，还节省了工期20天。

首要难题解决后，项目进入了全面建设阶段。绑扎墙钢筋 2 天，支模 2 天，浇筑混凝土 1 天……12 天一层，项目团队按照这个速度，提前 185 天完成主体结构封顶这一关键节点。

为了研发、办公、制造“三不误”，项目对生产空间进行了精细划分。办公区和生产区巧妙分开，让设备摆放以及产线组织更加灵活。衍微科技的首席科学家于慧敏说：“我们是第一家入驻天空之境的企业，2023年把所有生产线都搬进了楼里。以前实验室和办公区两地分离，现在全都在一起，方便多了，也能更专心搞科研。”

项目通过改建扩容，建筑面积从 1.45 万平方米增加到 9.3 万平方米，工业项目容积率实现了3.5 的突破，存量空间的利用效率提高了近 5 倍，真正实现了“脱胎换骨”。

工业厂房“组团上楼”

项目在改造过程中，并没有沿用传统的厂房改建翻新模式，而是把工业厂房“搬”上楼，将原本扁平化的厂房叠加起来，形成垂直化的空间形态。这样的实践在北京尚属首次。

从平房到大厦，绝不简单是厂房的堆叠，而是从平面到立体转变的系统工程。天空之境的首层层高 7.5米、标准层层高 6米，是普通写字楼的近两倍。从单层到多层，这对楼板荷载能力提出了更高的要求。用学习到的经验，融合天空之境装配式混凝土结构的实际情况，项目团队反复测试，最后决定了用楼板承重首层 1 吨/平方米、标准层 800 公斤/平方米的高标准建设厂房空间，充分满足医疗器械“上楼”和生产条件。

同时，一栋大楼容纳几十家医药产业，高密度的生产对运输提出了更高的要求。所以，项目在建设中安装了与企业需求匹配的 6台 3吨荷载大型货梯及 11米×8米高规格设备吊装平台、大型卸货平台。

“从设备‘上楼’到原材料和产品运输，我们对配套设施的要求特别高。这里货梯、吊装平台、坡道、装卸货平台、仓储物流一应俱全，货车还能直接开到装卸货平台，运输又快又方便。”义翘神州科技股份董事长秘书冯涛对园区的运输运转有很高的评价。

负责园区运营的赵永保经理也说：“现在楼里有 24 家企业，每家都有自己的独立通道，就像竖起来的快速路，产品和废品的路线分开，完全不用担心污染问题。”

2023 年初，用时 18 个月的天空之境项目正式投入使用，成功打造全北京首个工业上楼的现代化特色工厂和经开区城市有机更新、生物医药产业升级的首批“标杆示范园区”。

产业集群“无界共生”

在开启城市更新工作之前，北京亦庄核心区各街区用地均以生产厂区为主，生活配套和商业设施相对缺乏。

为实现“一栋楼就是一个产业社区”的美好愿景，天空之境以城市产业综合体的方式，在提供约 7 万平方米生产空间之外，还在首层和地下一层融入 6600平方米的生活配套和 1500 平方米的公共服务配套空间。

共享服务和社区配套功能，会议中心、路演阶梯、员工食堂、悬浮咖啡、休闲书吧……在满足园区内部科研生产人员使用之余，也辐射到城市周边邻里社区，真正实现产业社区化的城市功能。

园区智慧餐厅的就餐率很高，经常在食堂解决午饭的安先生对食堂的餐点连连称赞：“附近吃饭的地方太少，外卖又不健康，我就常来食堂，东西挺丰富的，吃完还能休息。忙起来还可以手机下单，机器人送餐上门，真是太方便了。”

新建的天空之境社区拆掉了围墙，空间更开放。内部的食堂、健身房、图书室都对外开放，给周边的年轻人带来了极大便利。这种共享的模式推动了商业业态与产业空间载体的融合，激发出产业空间使用场景更多的可能性。

如今，这座有温度、有高度的现代化“摩天工厂”已经投入使用，帮助高科技产业人群实现楼上生产、楼下生活的美好愿望。